Chi ha cercato casa negli ultimi mesi lo sa: trovare l’immobile giusto al prezzo giusto è diventato più complicato. La domanda resta sostenuta, i tempi di vendita si sono accorciati e nelle città principali i listini continuano a salire. Ma il mercato tiene davvero? E soprattutto: conviene ancora investire in mattoni nel 2026?

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Prezzo medio residenziale Marzo 2026: € 2.179/mq (+4,31%) · Crescita domanda Q2 2025: +29,4% · Variazione Roma: +2,04% · Variazione Genova: -0,09%

Panoramica rapida

1Fatti confermati
2Cosa resta incerto
  • Data esatta di un eventuale correzione
  • Effetto reale dell’inflazione sui prezzi reali
  • Divergenza previsioni Nomisma vs Immobiliare.it
3Segnale temporale
  • Domanda +29,4% Q2 2025 conferma ciclo espansivo (Rent2Cash)
  • Previsioni Nomisma al 2028 indicano stabilizzazione (Rent2Cash)
4Cosa viene dopo

La tabella seguente raccoglie i principali indicatori del settore immobiliare residenziale, con i valori più recenti e le relative fonti istituzionali.

Dato Valore Fonte
Prezzo medio marzo 2026 € 2.179/mq OMI Agenzia Entrate
Crescita annua +4,31% OMI Agenzia Entrate
Domanda Q2 2025 +29,4% Confcommercio
Sorgente OMI Quotazioni semestrali Agenzia Entrate
Compravendite 2025 +6,4% Rent2Cash
Prezzi 2026 Nomisma +0,9% nominali Idealista
Rendimento lordo affitti 8,4% annuo Rent2Cash
Mutui 2025 erogati 49,8 miliardi Rent2Cash

Quando crollerà il mercato immobiliare in Italia?

Segnali attuali

Nessun crollo imminente emerge dai dati OMI e dalle analisi Nomisma. Il mercato residenziale italiano ha attraversato una fase di contrazione nel 2023, seguita da un recupero che ha portato a un ciclo espansivo avviato nel 2024 e consolidato nel biennio 2025-2026. Le compravendite nazionali 2025 sono cresciute del +6,4% (Rent2Cash), raggiungendo quota 783.000 unità previste per il 2026. La domanda abitativa nel secondo trimestre 2025 è aumentata del +29,4% secondo Confcommercio, alimentando la pressione sui prezzi in un contesto di offerta ancora limitata. Il divario domanda-offerta rappresenta il motore principale della crescita dei listini: gli acquirenti si sono spostati progressivamente verso segmenti più accessibili per mantenere il potere d’acquisto.

I tempi medi di vendita si attestano a 5 mesi, con uno sconto medio praticato dell’8,6% (Rent2Cash). Questi parametri indicano un mercato dinamico ma non surriscaldato: la liquidità c’è, ma il venditore deve negoziare per chiudere.

Previsioni Nomisma al 2028

Nomisma prevede che le compravendite resteranno stabili tra 780.000 e 783.000 unità nel triennio 2026-2028 (Idealista), mentre i prezzi cresceranno più lentamente: +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027 e +0,4% nel 2028. Si tratta di una fase di consolidamento, non di una correzione.

L’istituto monitora 26 città dal 1988, fornendo una base dati storica tra le più complete disponibili in Italia (Nomisma OMI).

In sintesi: Nessun crollo in vista. Il mercato attraversa una fase di consolidamento con crescita contenuta dei prezzi e volumi stabili intorno alle 780-783k compravendite.

Come va il mercato immobiliare nel 2026?

Dati Immobiliare.it

Il mercato è solido nell’inizio del 2026, con dinamiche diverse tra città e territori. Secondo le rilevazioni Immobiliare.it Insights, i prezzi di vendita a livello nazionale sono aumentati del +3,1% nel 2026, una stima più ottimista rispetto al +0,9% previsto da Nomisma per le principali città (Banca Generali). Milano registra prezzi di vendita in crescita del +2% e canoni di locazione in aumento del +5%; Bologna mostra un incremento ancora più marcato del +6% sui prezzi di vendita. Roma si conferma più stabile, con incrementi timidi rispetto alle due città del Nord.

Perché due previsioni diverse?

Nomisma analizza compravendite, tipologia e zona; Immobiliare.it basa le stime su richerchi e domanda effettiva. Le differenze metodologiche spiegano il divario tra +1% e +3,1%.

Trend Banca Generali

Banca Generali conferma il quadro di un settore che mostra fondamentali solidi e segnali di consolidamento del ciclo espansivo avviato nel 2024 (Banca Generali). Il rapporto tra le due previsioni — Nomisma +1% contro Immobiliare.it +3,1% — evidenzia la complessità di stimare un mercato frammentato come quello italiano, dove le dinamiche locali possono discostarsi significativamente dalla media nazionale.

In sintesi: Il 2026 si apre con un mercato solido ma differenziato: Milano e Bologna guidano la crescita, Roma procede più cauta, e la forbice tra previsioni Nomisma e Immobiliare.it riflette metodologie diverse.

Cosa sta succedendo al mercato immobiliare?

Andamento Confcommercio

Confcommercio rileva che la domanda abitativa nel secondo trimestre 2025 è cresciuta del +29,4%, un dato che segnala un interesse concreto per l’acquisto, non una semplice curiosità. Questo slancio della domanda si è tradotto in un aumento delle compravendite residenziali nazionali del +6,4% nel 2025 (Rent2Cash), con un impatto positivo anche sui mutui erogati, saliti a 49,8 miliardi nel 2025 e previsti a 52,8-53 miliardi nel 2026.

Il 2025 ha registrato oltre 1 milione di contratti di locazione, un incremento dell’+1,4% rispetto al 2024, con canoni in aumento del +3,4% (Rent2Cash). Il rendimento lordo annuo degli affitti si attesta all’8,4%, composto da un 5,7% da locazione e un 2,7% da rivalutazione del capitale.

Quotazioni OMI Agenzia Entrate

Le quotazioni OMI, pubblicate semestralmente dall’Agenzia delle Entrate, indicano un prezzo medio nazionale delle abitazioni di € 2.179/mq a marzo 2026, in crescita del +4,31% su base annua. Questo dato posiziona il mercato italiano in una fase espansiva moderata, con variazioni significative tra le città: Roma segna +2,04%, mentre Genova registra una contrazione dello -0,09%.

L’Osservatorio Nomisma 2026 è stato presentato il 1° aprile 2026 a Milano, nella UniCredit Tower Hall, con un report che consolida i dati raccolti su 26 città monitorate dal 1988 (Borsa Italiana Radiocor).

In sintesi: La domanda cresce (+29,4% Q2 2025), i listini salgono (+4,31%) e i contratti di locazione superano 1 milione nel 2025. Il quadro OMI conferma un mercato in espansione, con punte a Milano e Bologna.

I prezzi delle case scenderanno nel 2027?

Analisi Gromia

Secondo le analisi più recenti, nessuna previsione di calo significativo è confermata dai principali osservatori. Nomisma prevede che i prezzi nominali cresceranno dello +0,9% nel 2026, dello +0,5% nel 2027 e dello +0,4% nel 2028 (Idealista). In termini reali, però, la crescita potrebbe essere inferiore all’1% o addirittura negativa a causa dell’inflazione, un dettaglio che riduce il vantaggio effettivo per chi compra per investimento.

I prezzi delle abitazioni in ottimo stato nei 13 mercati intermedi monitorati da Nomisma sono cresciuti del +2,3% nel primo trimestre 2026; quelle in buono stato del +2,7% (Rent2Cash). Questi numeri suggeriscono che il mercato premia le proprietà in migliore stato, un segnale di polarizzazione.

Previsioni Nextcasa al 2030

Le previsioni estese al 2030 indicano un proseguimento della tendenza attuale: volumi stabili intorno alle 780.000 compravendite annue e una crescita dei prezzi contenuta tra lo 0,4% e lo 0,9% annuo. Il divario tra domanda e offerta resterà il principale supporto per i listini nelle città principali.

Il rischio inflazione

Se i prezzi nominali salgono dello 0,9% ma l’inflazione supera il 2%, i prezzi reali scendono. Chi investe in mattoni per difendere il capitale deve considerare questo scostamento.

In sintesi: Un calo dei prezzi nel 2027 non è previsto. I listini cresceranno in termini nominali ma potrebbero perdere potere in termini reali se l’inflazione resta elevata.

Gli immobili sono ancora un buon investimento?

Pro e contro nel 2026

Vantaggi

  • Rendimento lordo annuo affitti 8,4% (5,7% locazione + 2,7% rivalutazione) (Rent2Cash)
  • Tempi medi affitto 1,6 mesi, bassa vacanza media
  • Compravendite stabili 780-783k annue, liquidità garantita
  • Domanda sostenuta, domanda spostata su segmenti accessibili

Svantaggi

  • Prezzi nominali 2026 +0,9% ma rischio calo reale sotto -1% per inflazione
  • Sconto medio acquisto 8,6%, margine di negoziazione ridotto
  • Tassi mutui in aumento, accesso al credito più difficile
  • Divario domanda-offerta nelle città principali spinge prezzi al ribasso per acquirenti

Opportunità nella crisi

Il divario domanda-offerta crea opportunità per chi ha liquidità: gli acquirenti con risorse sufficienti possono approfittare di rendimenti lordi dell’8,4% che superano quelli di molti strumenti finanziari alternativi. Per chi cerca la prima casa, invece, la situazione è più complessa: i prezzi elevati nelle città principali e i tassi mutui in crescita rendono l’accesso più difficile.

Il rendimento da locazione (5,7%) si combina con la rivalutazione attesa (0,9% nel 2026, 0,5% nel 2027) per un totale lordo del 8,4%. Ma attenzione: chi compra oggi a € 2.179/mq potrebbe vedere il valore reale del proprio immobile scendere se l’inflazione erode i guadagni nominali.

Chi deve decidere

Per gli investitori con disponibilità di capitale, il rendimento lordo dell’8,4% resta competitivo rispetto ad alternative a basso rischio. Per chi compra la prima casa, il trade-off tra costo del mutuo e aspettativa di rivalutazione richiede un calcolo personalizzato.

In sintesi: Per chi ha capitale disponibile, il mattone offre rendimenti lordi dell’8,4% che giustificano l’investimento. Per chi ha bisogno di un mutuo, i tassi in crescita e i prezzi elevati complicano la scelta.

Timeline mercato immobiliare Italia

  • : Contrazione compravendite (Credipass)
  • : Avvio ciclo espansivo
  • : Compravendite +6,4% nazionali, domanda +29,4% Q2 (Rent2Cash)
  • : Presentazione Osservatorio Nomisma a Milano (Borsa Italiana Radiocor)
  • : Compravendite previste 783.000, prezzi +0,9% nominali
  • : Stabilizzazione 780k compravendite, crescita prezzi +0,5% (Idealista)

Cosa sappiamo e cosa no

Confermato

  • Prezzi in aumento 2026 confermati da Immobiliare.it
  • Domanda cresciuta 2025 secondo Confcommercio (+29,4% Q2)
  • Ciclo espansivo avviato 2024, consolidato 2025-2026
  • Rendimento lordo affitti 8,4% annuo

Incerto

  • Data esatta di un’eventuale correzione del mercato
  • Effetto preciso dell’inflazione sui prezzi reali nel 2027
  • Divergenza tra previsioni Nomisma (+1%) e Immobiliare.it (+3,1%)

Le voci del mercato

Il rapporto restituisce l’immagine di un settore che mostra fondamentali solidi e segnali di consolidamento del ciclo espansivo avviato nel 2024.

Nomisma (Rent2Cash)

Sono segnali di un ciclo espansivo che tende a consolidarsi, con un mercato tendenzialmente più dinamico e più liquido e una domanda sostenuta.

Nomisma (Borsa Italiana Radiocor)

Il quadro di un settore che mostra fondamentali solidi e segnali di consolidamento riflette una fase matura del ciclo immobiliare italiano.

Banca Generali (Banca Generali)

In sintesi

Il mercato immobiliare italiano nel 2026 si trova in una fase di consolidamento dopo due anni di crescita sostenuta. Le compravendite restano intorno alle 780-783k unità annue, i prezzi crescono tra lo 0,9% e il 4,31% a seconda della fonte, e la domanda rimane attiva nonostante i tassi mutui in aumento. Il rendimento lordo dell’8,4% da affitti e la liquidità del mercato rendono l’investimento immobiliare ancora attraente per chi dispone di capitale proprio. Per chi ha bisogno di un mutuo, invece, i tassi in crescita e lo sconto medio dell’8,6% impongono un calcolo attento tra costo del finanziamento e aspettativa di rivalutazione. Gli acquirenti con liquidità disponibile possono trarre vantaggio da rendimenti che superano molte alternative finanziarie a basso rischio, mentre chi dipende dal finanziamento deve soppesare attentamente i costi.

Letture correlate: Tassi di interesse in Italia · Banche italiane

Fonti aggiuntive

nextcasa.it, nomisma.it, m.dellevittorie.it, pontedoroimmobiliare.it

Le previsioni Nomisma al 2030 confermano i trend del mercato immobiliare Italia 2026 prezzi, con prezzi medi immobiliari attesi a 2.179 €/mq secondo i dati OMI.

Da non perdere

Domande frequenti

Quali sono le quotazioni OMI attuali?

Le quotazioni OMI, pubblicate semestralmente dall’Agenzia delle Entrate, indicano un prezzo medio nazionale di € 2.179/mq a marzo 2026, in crescita del +4,31% su base annua. Le quotazioni sono disponibili con cadenza semestrale.

Come consultare il grafico prezzi ultimi 20 anni?

L’Osservatorio OMI Nomisma monitora 26 città italiane dal 1988, offrendo la serie storica più completa disponibile. I dati sono accessibili tramite il sito Nomisma e le pubblicazioni ufficiali OMI.

Cosa mostra il borsino immobiliare?

Il borsino immobiliare mostra le variazioni dei prezzi nelle principali città italiane. A marzo 2026, Roma segna +2,04%, Genova -0,09%, mentre Milano e Bologna guidano la crescita nazionale.

Quali sono i prezzi case Italia per classifica città?

Milano e Bologna registrano le crescite più elevate (rispettivamente +2% e +6% sui prezzi di vendita), mentre Roma mostra incrementi più timidi. Il prezzo medio nazionale è € 2.179/mq.

Cos’è l’Osservatorio Mercato Immobiliare?

L’Osservatorio Mercato Immobiliare è un report annuale curato da Nomisma in collaborazione con OMI, presentato ogni anno a Milano. L’edizione 2026 è stata presentata il 1° aprile 2026.

Qual è l’andamento prezzi dal 2000 ad oggi?

Dopo la contrazione del 2023, il mercato ha avviato un ciclo espansivo nel 2024 consolidato nel 2025-2026. Le compravendite 2025 sono cresciute del +6,4%, con prezzi in aumento del +4,31% a livello nazionale.

Quale trend mercato Roma 2026?

Roma mostra un trend stabile con incrementi timidi rispetto a Milano e Bologna. Le variazioni registrate segnano +2,04% sui prezzi, un dato inferiore alla media nazionale che riflette un mercato meno dinamico.